杭州楼盘降价背后的“市场之手”

 作者:淳于纡矜     |      日期:2017-06-04 01:03:23
在刚刚过去的周末,两则房地产新闻引发中国公众广泛关注:杭州多个楼盘降价,以及多家商业银行收紧房地产贷款虽然已有相关银行出面澄清,也未能改变市场的负面心态本周初,中国股市对此作出了最直接反馈,连续两个交易日,在地产股、银行股带领下,上证综指累计下跌逾4% 2013年,中国楼市的活跃表现似乎仍在我们眼前——住宅销售量价齐升,土地出让金、房企业绩均创出历史新高为何农历新年刚过,市场风声就急转直下,突然间草木皆兵了呢?这应当是中国楼市各种潜在风险综合共振的结果 经过1998年房改后持续15年的高速发展,中国房地产行业的发展环境已经悄然改变一方面,人均居住条件已得到显著改善,未来继续大幅改善的空间缩小;另一方面,国家政策已从房改之初的全面鼓励,转向了通过征税和行政手段的各种限制从2010年以来中国全国房地产市场的销量增幅看,高增长时代事实上已经终结受人口老龄化、城市发展规模等条件的限制,中国全国新建住宅的销售面积在未来几年可能达到顶点 正是在这个背景下,以万科为代表的一批龙头房企或进军海外、平衡风险,或跨行业发展、试水新领域这些举动都不免让人心生疑惑,是否房地产行业整体发展已经见顶 除了上述宏观因素外,不同的局部市场也反映出不同程度的风险 尽管2013年房地产市场整体表现不错,但不同类型的城市间已出现显著分化一二线城市的靓丽表现无法掩盖三四线城市的整体低迷同时,土地价格过高的风险也已凸显去年,多个城市地价涨幅超过房价,创出历史新高,尤其是北京出现了楼面价超7万元的全国单价“地王”即便在房地产行业内部,大家也开始关注“面粉贵过面包”带来的风险 今年过年期间,楼市销售显现疲弱迹象54个城市新房销售量比去年同期大幅降低,仅略高于处于市场低谷的2012年过年节后回升的速度也逊于去年,引发市场对需求不足的担心 同时,市场存量风险也在增加据中国国家统计局数据,全国新房待售面积(竣工后未出售或出租)在2013年末达到4.9亿平方米,相当于同期新房销售面积的38%2010年以来,全国待售面积的增长速度超出同期新房销售速度,显示存量压力正在增加数据显示,全国16个主要城市中,除“北上广深”的可售量(批准预售和销售)比一年前下降外,其余城市均有不同程度的增加,其中,三线城市增加幅度高于一二线 此外,积聚已久的房地产投资项目风险也开始浮出水面,以融典投资为代表的一批房地产投资产品出现兑付危机目前有众多投资基金、信托产品投资于房地产项目中,水面之下,到底还有多少此类投资项目处于风险之中尚不明了,但一旦危机爆发,房地产行业将是最大的受害者 上述这些负面因素,如果一个个单独来看的话,都算不上影响巨大,历史上也都曾有过类似先例,但当杭州楼盘降价和银行收紧信贷的消息一起传来时,各种负面因素的综合作用对市场产生了巨大的心理影响换句话说,过往对中国楼市一致看涨的预期已经出现动摇 那么,此次杭州楼盘的降价范围会不会继续扩大?其他城市是否会受到波及?我们先来看一下杭州的具体情况 此次杭州只有两个楼盘实质性降价,尚未形成全市范围的普降降价原因不是政策收紧、也不是资金出现困难,而是供求关系发生了变化目前杭州的新房可售量已达到12万套,需要16个月的消化时间,比“北上广深”平均水平高出一倍在巨大的供应压力下,部分开发商主动选择降价促销 虽然杭州楼市2013年量价齐涨,但新增供应的增长的比销售更快,同比增加27%,年末全市存量比一年前增长40%从供应结构来看,在2013年的新开盘项目中,有四成以上是两年内拿地的,快速开发入市的趋势很明显去年杭州开发最快的前十名楼盘,从拿地到开盘的平均时长仅为7.5个月,比2012年缩短近11个月 开发销售节奏的大幅提高,背后对应的是开发商成本压力的上升开发商唯有通过加快项目周转速度来维持利润率而在限购政策影响下,来自浙江省内的需求受到极大限制,杭州本地自住需求总量又有限,一旦存量高企、销售放缓,开发商只能选择降价促销 2014年杭州全市住宅新增供应还将在去年基础上大幅增加40%可以预计,巨大的供应压力下,新盘低价入市、在售楼盘降价的案例还将继续增加 杭州并非是唯一有存量压力的中国城市从公开数据就能看到,起码有二至三个存量压力高于杭州的城市,而没有公布数据的城市中存在风险的可能更多这些城市大多是二三线城市,是否会出现降价,将受当地竞争环境和潜在需求的综合影响 杭州此次降价,与上海在2005年、其他重点城市在2008年以及2011年经历过的几轮降价不同,并非政策打压或经济低迷的结果,而是房地产市场内部供求变化的体现如果市场参与各方能够藉此看清风险的存在,转变房价只涨不跌的心理预期,反而有利于市场的健康发展 但同时我们也应该看到,限购政策在目前的供需关系中仍起着重要作用中国各地政府将面临考验,能否在房价松动的情况下不轻易出手救市,